📜🤝📜❓ Promesse de vente et compromis de vente : Quelles différences ?

Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, en principe un avant-contrat est régularisé préalablement à la signature de l’acte définitif. Il permet d’exprimer l’accord mutuel du vendeur et de l’acquéreur et de déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du bien immobilier s’effectuera.

L’avant-contrat permet d’introduire des conditions suspensives et donc de laisser un délai permettant de purger les incertitudes liées à la vente du bien immobilier comme par exemple, le droit de préemption de la commune, le droit de préemption du locataire, l’obtention d’un prêt bancaire, l’obtention d’un permis de construire etc…

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.

Que faut-il savoir ?

LA PROMESSE DE VENTE UNILATERALE

L’alinéa 1 de l’article 1124 du Code civil précise que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente n’engage que le propriétaire appelé « le promettant » et lui permet de réserver le bien à l’attention exclusive d’un candidat acquéreur appelé « le bénéficiaire », à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée.

Dès lors, seul le propriétaire est engagé et le candidat acquéreur est libre d’acheter ou non le bien immobilier.

En contrepartie, le candidat acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, correspondant en principe à 10 % du prix de vente. Pour conclure la vente, le candidat acquéreur doit alors confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai convenu dans la promesse de vente.  S’il décide de lever l’option (s’il décide d’acquérir le bien), alors le propriétaire est obligé de vendre son bien.

 S’il décide de ne pas lever l’option (s’il décide de ne pas acquérir le bien), alors l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire.

La promesse de vente doit être enregistrée au Centre des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente. Si cette formalité n’est pas effectuée, alors la promesse est considérée comme nulle.

A Noter : Si la durée de la promesse est supérieure à 18 mois alors elle doit être conclue par acte authentique.

Quels sont les avantages ?

• Les avantages pour le bénéficiaire (Acquéreur) La promesse de vente unilatérale permet au bénéficiaire de se laisser une période de réflexion pour décider de l’opération.

• Les avantages pour le promettant (Vendeur) Le bénéficiaire lève l’option lorsqu’il est certain que la vente est réalisable. C’est ainsi qu’une fois l’option levée, le promettant est certain que la vente se réalisera. Ce contrat apporte donc une sécurité au promettant puisqu’il écarte le risque d’une inexécution de la vente.

LE COMPROMIS DE VENTE OU PROMESSE DE VENTE SYNALLAGMATIQUE

L’alinéa 1 de l’article 1589 du Code civil précise que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Contrairement à une promesse de vente unilatérale, un compromis est considéré comme un contrat « synallagmatique » puisqu’il engage les deux parties. Il est signé lorsque le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du bien immobilier.

Dès lors, la signature d’un compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme. Il est présenté comme une vente sous condition suspensive.

Le compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité d’immobilisation mais un dépôt de garantie correspondant en principe entre 5 et 10 % du prix de vente. L’enregistrement du compromis de vente au Centre des impôts n’est pas nécessaire.

Quels sont les avantages ?

• Les avantages pour le vendeur et l’acquéreur Le compromis de vente convient au vendeur et à l’acquéreur qui souhaitent constater une vente soumise à des conditions sur lesquelles ils sont d’accord et dont ils souhaitent que la bonne fin ne dépende pas d’une manifestation de volonté ultérieure.

A QUOI SERVENT LES CONDITIONS SUSPENSIVES DE L’AVANT-CONTRAT ?

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des conditions suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si ces conditions n’étaient pas réalisées.

Parmi ces conditions suspensives, la plus fréquente est celle relative à l’obtention d’un crédit par l’acquéreur. Dès lors, en cas de refus de prêt par la banque, les sommes versées par l’acquéreur à la signature de l’avant-contrat (indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie) lui sont restituées.

SORT DE L’AVANT-CONTRAT EN CAS DE DECES

 Sort de la promesse de vente unilatérale

En cas de décès

Le décès du promettant survenant après la signature de la promesse de vente unilatérale, ne remet pas en cause les liens contractuels. En effet, les obligations du promettant sont transmises à ses héritiers et le bénéficiaire conserve la possibilité de lever l’option et de former la vente.

De la même manière, le décès du bénéficiaire survenant avant la levée d’option est sans incidence sur la promesse. Dans ce cas, ses héritiers décideront de lever l’option ou de ne pas le faire.

 Sort du compromis de vente ou de la promesse de vente synallagmatique

En cas de décès

Le décès du vendeur entraîne la transmission de ses obligations à ses héritiers.

En cas de décès de l’acquéreur, les héritiers qui ont acceptés la succession sont censés continuer la personne du défunt. Dès lors, sauf volonté contraire exprimée dans l’avant-contrat, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le proche décédé.

SANCTIONS EN CAS DE NON-REALISATION DE L’AVANT-CONTRAT

Sanction en cas de non-réalisation de la promesse de vente unilatérale

 Si le bénéficiaire lève l’option (s’il décide d’acquérir) alors le promettant est obligé de vendre le bien.

En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra :

Soit poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Dans les deux hypothèses, la condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts.

Soit réclamer la clause pénale (en général fixée à 10% du prix de vente du bien).

 Si le bénéficiaire ne lève pas l’option (s’il décide de ne pas acquérir le bien), l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire.

Sanction en cas de non-réalisation du compromis de vente

 Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre pourra :

Soit poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Dans les deux hypothèses, la condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts.

Soit réclamer la clause pénale (en général fixée à 10% du prix de vente du bien).

Pour rappel :

Lors de l’établissement d’un avant-contrat, la mention d’une clause pénale est couramment stipulée. Elle est définie comme étant une clause selon laquelle une personne s’engage à faire quelque chose, généralement à payer une somme d’argent, en cas d’inexécution de sa part. Cette clause détermine par avance le montant de la sanction pécuniaire applicable dans le cas où l’une des deux parties renonce à la réalisation de la vente définitive. La clause pénale correspond ainsi à une évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences d’une inexécution du contrat. Dès lors, elle offre une garantie aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur en cas de renonciation à la réalisation d’une vente.

DROIT DE RETRACTATION DE L’ACQUEREUR

La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de rétractation de l’acquéreur à 10 jours, alors qu’il était de 7 jours jusque-là.

L’acquéreur particulier (non professionnel) qui achète un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétraction après la signature de l’avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis de vente). Ce droit peut s’exercer dans un délai de 10 jours durant lequel l’acquéreur peut revenir sur son engagement sans avoir à motiver sa décision.

Dans ce cas, il devra notifier sa rétractation au vendeur par courrier recommandé avec avis de réception avant l’expiration du délai de 10 jours.

Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’avant-contrat en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat.

Si le dernier jour du délai de rétraction est un samedi, dimanche, jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Aucune somme ne doit être versée par l’acquéreur avant l’expiration du délai de rétractation. Après ce délai, l’acquéreur est tenu de verser le montant de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie prévu à l’avant-contrat. En cas d’acquisition, cette somme sera déduite du prix total de la vente.

A Noter : Le droit de rétractation est réservé uniquement à l’acquéreur. De son côté, le vendeur est engagé à l’égard de l’acquéreur dès la signature de l’avant-contrat et ne bénéficie pas de ce droit.